Licencia de obra menor: qué necesitas pedir al ayuntamiento

Obra menor u obra mayor, cuándo basta una declaración responsable y cuándo hace falta licencia, qué suele pedirse y cómo funcionan el ICIO y la tasa.

Si vas a reformar el baño, cambiar el suelo o abrir un hueco en una pared, probablemente tengas que avisar al ayuntamiento. Qué trámite corresponde depende de la obra y de lo que diga la ordenanza de tu municipio.

Obra menor y obra mayor

No hay una definición única válida en toda España. Las normas urbanísticas son competencia de las comunidades autónomas y cada ayuntamiento las concreta en sus ordenanzas. Aun así, la idea general es esta.

Obra menor

Suele ser una obra de poca entidad técnica y económica que no afecta a la estructura, a la seguridad del edificio ni a su aspecto exterior. Ejemplos habituales:

• Cambiar suelos, alicatados o puertas interiores.
• Pintar o reparar paredes.
• Reformar un baño o una cocina sin tocar elementos estructurales.
• Sustituir la instalación de fontanería o electricidad de una vivienda.
• Poner o cambiar un falso techo.

Obra mayor

Es la que afecta a la estructura, cambia el uso del inmueble, modifica la fachada o aumenta la superficie. Normalmente requiere proyecto técnico firmado por un profesional y licencia expresa. Por ejemplo:

• Construir una vivienda nueva o ampliar una existente.
• Derribar o mover muros de carga.
• Cambiar el uso de un local a vivienda.
• Reformas integrales con afección estructural.

Si tienes dudas, no lo decidas tú: pregunta al servicio de urbanismo de tu ayuntamiento. Una obra mal clasificada puede acabar en sanción.

Declaración responsable o licencia

Hay dos vías principales para empezar una obra.

Declaración responsable

Es un documento en el que declaras que cumples la normativa y que dispones de la documentación necesaria. Permite empezar la obra desde que la presentas, sin esperar una resolución, aunque el ayuntamiento puede comprobarla después. Se usa habitualmente para obras menores.

Ventaja: es más rápida. Inconveniente: la responsabilidad recae en ti. Si lo declarado no es cierto o la obra no es legalizable, el ayuntamiento puede ordenar la paralización.

Licencia de obras

Es una autorización expresa del ayuntamiento. No puedes empezar hasta que la concede. Se exige para obras de mayor importancia, aunque algunos municipios también piden licencia para ciertas obras menores. El plazo lo fija cada administración y puede ser de semanas o meses.

Comunicación previa

En algunas actuaciones muy sencillas basta con avisar al ayuntamiento antes de empezar.

Qué actuación va por cada vía lo decide la normativa autonómica y la ordenanza municipal. Mira el catálogo de trámites de tu ayuntamiento o llama al servicio de urbanismo.

Qué suele pedirse

La documentación depende del tipo de obra y del municipio, pero lo habitual es:

• Impreso de solicitud o de declaración responsable.
• Tus datos y los de la vivienda (dirección y referencia catastral).
• Descripción de la obra: qué vas a hacer y dónde.
• Presupuesto detallado o valoración del coste.
• Fotografías, planos o croquis sencillos, si hacen falta.
• Datos de la empresa o del profesional que ejecutará la obra.
• Justificante de pago de la tasa y, en su caso, del ICIO.
• Autorización de la comunidad de propietarios si afecta a elementos comunes.

Para obras mayores se añade el proyecto técnico visado o firmado por arquitecto o ingeniero, y a veces la dirección facultativa.

ICIO y tasa: no son lo mismo

Al tramitar una obra suelen aparecer dos cobros distintos.

La tasa

Es el pago por el servicio que presta el ayuntamiento al tramitar y comprobar tu solicitud. Cada ayuntamiento fija la cuantía en su ordenanza fiscal. Puede ser una cantidad fija o depender del presupuesto.

El ICIO

El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras grava el coste real de la obra. Está regulado en el texto refundido de la Ley Reguladoras de las Haciendas Locales. Los ayuntamientos pueden establecerlo y fijan su tipo, que no puede superar el 4 % del coste, según la ley.

Algunos puntos que conviene saber:

• Se calcula sobre el coste real y efectivo de la obra, sin incluir el IVA.
• Puede haber un pago inicial a cuenta cuando pides la licencia o presentas la declaración.
• Una vez terminada la obra, el ayuntamiento puede comprobar el coste real y practicar una liquidación definitiva.
• Algunas ordenanzas prevén bonificaciones, por ejemplo por instalaciones de energía solar o para vivienda protegida. Compruébalo en la del tuyo.

Las cantidades concretas, los porcentajes y las bonificaciones dependen del ayuntamiento. No te fíes de cifras genéricas: consulta su ordenanza fiscal.

Cómo tramitarlo

1. Consulta qué necesitas. Llama o consulta la web del ayuntamiento para saber si tu obra requiere declaración responsable, licencia o solo comunicación.
2. Reúne la documentación. Pide el presupuesto al contratista antes de presentar la solicitud.
3. Presenta la solicitud. Puede hacerse en persona o por la sede electrónica, según el ayuntamiento.
4. Paga la tasa y el ICIO cuando te lo indiquen. A veces se paga antes de registrar la solicitud.
5. Espera o empieza. Con licencia, aguarda la resolución. Con declaración responsable, puedes empezar según lo que establezca tu normativa.
6. Comunica el final de la obra si el ayuntamiento lo exige.

Otros permisos que pueden hacer falta

• Ocupación de la vía pública: si necesitas un contenedor, andamio o camión en la calle, suele haber que pedir autorización y pagar una tasa.
• Comunidad de propietarios: si la obra toca fachada, patio o elementos comunes.
• Edificios protegidos: en cascos históricos o inmuebles catalogados pueden exigirse autorizaciones de patrimonio.
• Residuos de obra: algunos ayuntamientos piden indicar dónde se gestionarán los escombros.

Riesgos de no hacerlo bien

Empezar sin el trámite adecuado puede acarrear:

• Orden de paralización de la obra.
• Multas urbanísticas.
• Obligación de legalizar o incluso demoler lo hecho.
• Problemas con el seguro o con la venta posterior de la vivienda.

Es más barato y rápido preguntar antes que arreglarlo después.

Para terminar

Las definiciones de obra menor, los plazos, las tasas y los tipos del ICIO cambian de un municipio a otro. Usa el buscador de esta web para encontrar el teléfono y la dirección de tu ayuntamiento y pregunta en urbanismo qué trámite necesita tu obra.